Der Vater von Karlshorst ist ganz unbestritten Oscar Gregorovius (1840 - 1913). Er war es, der auf dem Reißbrett eine mustergültige Siedlung für eine unwirtliche, teils morastige, teils sandige, mit Heideflächen, Fließen und wenigen ertragsschwachen Feldern durchsetzte Gegend weit östlich von Berlin entwarf, ihren Bau lenkte und das Aufblühen zu einem funktionierenden Gemeinwesen wesentlich förderte. Es dauerte nicht lange, da hatte sich die „Colonie Carlshorst“ den Ruf als schönste Kolonie im östlichen Vorland von Berlin erworben.
Oscar Gregorovius, in Frankfurt an der Oder geboren, war ein tatkräftiger, weit nach vorn blickender Mann, der vor dem Entstehen der Kolonie Karlshorst in der Mitte Berlins wohnte und dort seine gesellschaftlichen Kontakte pflegte, aber aufmerksam die Veränderungen im Berliner Umfeld beobachtete und daraus seine Schlüsse zog.
Hier ist nicht der Platz, allen Verästelungen im Wirken von Oscar Gregorovius für Karlshorst nachzuspüren. Dazu sei auf die Veranstaltung am 14. März, 19 Uhr, im Kulturhaus Karlshorst verwiesen. An dieser Stelle soll vielmehr ein Blick auf seine Zeit geworfen werden. Sie war durch eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse für Arbeiter, Handwerker sowie kleine Gewerbetreibende durch die sich selbstverstärkende Industrialisierung seit den 1870er Jahren geprägt. Auch die aus dem Krieg 1870/1871 heimkehrenden Soldaten fanden keine Unterkünfte. Die Spekulation mit Wohnungen und Grundbesitz blühte. Mieterschutz im heutigen Sinne war unbekannt. Noch immer galt das Hausbesitzerprivileg, das heißt, wer sesshaft werden wollte, sollte sich ein Haus bauen. Dies war den unteren Schichten ebenso wie den Kriegsveteranen selten möglich, deshalb stiegen die Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mieten. Wer es sich leisten konnte, suchte die Möglichkeiten, sich der Verdichtung, den wachsenden Belastungen und dem Elend der Großstadt zu entziehen.
Allerdings war das Problem des Wohnungselends unter den minderbemittelten Schichten nicht neu, und es konnte den begüterten Schichten nicht unbekannt sein. Victor Aimé Huber (1800-1869) sprach 1846 als einer der Ersten in Deutschland aus, dass durch die zunehmende Industrialisierung mit ihrem enormen Zuzug in die Städte das Wohnungsproblem durch den privaten Wohnungsbau nicht mehr lösbar war. Wohnungslos zu sein oder in einer Wohnung zu hausen, mit der man, wie es Heinrich Zille Jahrzehnte später ausdrückte „einen Menschen wie mit einer Axt erschlagen kann“, verhinderte nach Auffassung von Victor Aimé Huber das Entstehen von Heimatgefühl und Staatsverbundenheit. Huber wollte das Problem durch Umwandlung von Miets- in Eigentumswohnungen lösen und erkannte rasch die Unmöglichkeit eines solchen Vorgehens. Die Gründung von gemeinnützigen Baugenossenschaften bzw. -gesellschaften erschien ihm nun als geeigneter Weg. Der königlich-preußische Landbaumeister Carl Wilhelm Hoffmann (1806-1898) beschritt diesen Weg. Seine frühe Gründung eines „Häuserbau-Vereins“ von 1841 war erfolglos, da sich keine Geldgeber fanden. Magistrat und Architekten interessierten sich nicht dafür. Im Jahre 1846 gründete Hoffmann den „Verein zur Verbesserung der Arbeiterwohnungen“, der sozialreformerische Persönlichkeiten mit gleicher Zielstellung an sich band. Aus deren Bemühungen heraus resultierte 1847 die Gründung der „Berliner gemeinnützigen Baugesellschaft“, die ein Jahr später offiziell anerkannt wurde und unter dem Protektorat von Prinz Wilhelm stand, dem späteren Kaiser Wilhelm I. (verstorben 1888). Einen Sinneswandel der oberen Gesellschaftskreise im Hinblick auf die Lebens- und Wohnverhältnisse der unteren Schichten bedeutete dies allerdings nicht, während sich der gleichzeitig propagierte Genossenschaftsgedanke nur schwer durchsetzen konnte. Genossenschaftliche Gründungen erschienen den Regierenden als eine Gefahr für den Bestand der (feudalen) Gesellschaft. Eine Fehleinschätzung, denn die Mehrzahl der Sozialreformer strebte durch die Genossenschaften eine Verbesserung der wirtschaftlichen und kulturellen Lebenslage im Rahmen des bestehenden Systems und mit dem Ziel seiner Stabilisierung an. Auch Schulze-Delitzsch verband mit seinen Genossenschaftsideen ausdrücklich, den Sozialismus zu vermeiden.Wie lange der Sinneswandel der oberen Gesellschaftschichten auf sich warten ließ, verdeutlicht ein Beitrag von Prof. Gustav Schmoller; auf den Klaus Novy und Barbara von Neuman-Cosel hinweisen. Schmoller schrieb 1886 einen „Mahnruf in der Wohnungsfrage“. Darin hieß es: „Die besitzenden Klassen müssen aus ihrem Schlummer aufgerüttelt werden; sie müssen endlich einsehen, daß, selbst wenn sie Opfer bringen, dies nur... eine mäßige, bescheidene Versicherungssumme ist, mit der sie sich schützen gegen Epidemien und gegen die sozialen Revolutionen, die kommen müssen, wenn wir nicht aufhören, die unteren Klassen in unseren Großstädten durch ihre Wohnungsverhältnisse zu Barbaren, zu thierischem Dasein herabzudrücken."
Neben den Sozialreformern schlossen sich Angehörige des Adels und höherer Schichten aus den verschiedensten Gründen den Bestrebungen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse an. Zu ihnen gehörten der Rechtsanwalt Dr. Otto Hentig, Graf August Dönhoff-Friedrichstein und der Papierfabrikant, Kommerzienrat Max Krause, die 1891 die Baugesellschaft Eigenhaus mit dem Ziel gründeten, Eigenheime zu errichten, deren Erwerb zu einem erschwinglichen Preis auch den „arbeitenden Klassen“ möglich sein sollte. Nach Kaplan Bronz gehörte auch Fürst Karl Egon zu Fürstenberg dieser Baugesellschaft an. Die Baugesellschaft erhielt von S. M. Kaiser Wilhelm II. 1891 die Zusage, zur Verwirklichung ihrer Ziele zwei Häuser zu spenden. Die Kaiserin und weitere Persönlichkeiten folgten. Einen Bauplatz für diese Häuser bestimmte die Baugesellschaft in Biesdorf-Nord. Wenig später schliefen die Aktivitäten der Baugesellschaft ein, weil Dr. Hentig als nunmehriger Präsident der Fürstlich-Fürstenbergschen Verwaltung in Donaueschingen Berlin verlassen hatte.
In dieser bewegten Zeit stellte Oscar Gregorovius im März 1892 an den Eisenbahnfiskus den Antrag, einen Bahnhof etwa in der Mitte zwischen Kietz-Rummelsburg und Sadowa zu bauen, weil in dieser Region eine Wohnsiedlung entstehen sollte. Der dazu eingereichte Plan zeigte beinahe exakt die Fläche, auf der später tatsächlich die Siedlung entstand. Der genannte Antrag dürfte damit einer der ersten Hinweise über die künftige Kolonie Karlshorst sein. Der Antrag wurde abgelehnt, weil die Königliche Eisenbahn vom Erfolg des Unternehmens nicht überzeugt war. Auch das Anerbieten von Gregorovius, aus seinem Privateigentum dem Eisenbahnfiskus kostenlos das notwendige Land zur Verfügung zu stellen und die Kosten zu übernehmen, genügte für eine Zusage nicht. Einen zweiten Antrag auf Bau eines Bahnhofes stellte im April 1892 der Verein für Hindernisrennen zu Berlin, um die neu zu errichtende Rennbahn gut erreichen zu können. Diese Bahn öffnete am 9. Mai 1894.
Im Jahr zuvor, im Frühjahr 1893, hatte sich unter Führung des Kammerpräsidenten Dr. Hentig eine Fürstenvereinigung gebildet, der folgende Persönlichkeiten angehörten: Fürst Karl Egon zu Fürstenberg, Fürstin Dorothee zu Fürstenberg, Graf August Dönhoff-Friedrichstein, Graf Otto Dönhoff-Krafftshagen und Graf Heinrich Lehndorff-Preyl. Diese Herren ließen am 23.12.1893 eine neue Baugesellschaft, die Heimstätten-AG, eintragen und gehörten ihr als Gesellschafter an. Die Gesellschaft erklärte, preiswerten Wohnraum für weniger bemittelte Familien schaffen zu wollen, jedoch von Anfang den wirtschaftlichen Ertrag einer solchen Unternehmung nicht außer Acht lassen könne, weil andernfalls Geldgeber nicht zu gewinnen seien. Die Heimstätten-AG kaufte in der Region Karlshorst im Herbst 1893 südlich und nördlich der Eisenbahnlinie 600 000 m² Grund und Boden, beinahe identisch der Fläche, die O. Gregorovius seinem Bahnhofsbauantrag zugrunde gelegt hatte. Sie erwarb Flächen in Schlachtensee und in Nikolasee. Die Vorhaben müssen sich gelohnt haben. Auffallend ist die Höhe der Dividenden der Heimstätten-AG. Sie stiegen zwischen 1895 und 1907 kontinuierlich von 6,5 Prozent auf 16 Prozent an. Ebenso fällt die personelle Verknüpfung zwischen Baugesellschaft Eigenhaus, Heimstätten-AG und Hindernisrennbahn in der Entstehungszeit der Wohnsiedlung Karlshorst auf. Im Jahre 1894 stellte Karl Egon Fürst zu Fürstenberg der Baugesellschaft Eigenhaus aus seinem Besitz unentgeltlich ca. zwei Morgen Grund und Boden zur Verfügung. Nun wurden die von Kaiser und Kaiserin gespendeten Häuser nicht entsprechend der ursprünglichen Absicht in Biesdorf-Nord, sondern in Karlshorst gebaut. Die Entwürfe hatte Oscar Gregorovius geliefert. Die Heimstätten-AG übertrug die Bebauung vieler ihrer Grundstücke in Karlshorst Baumeister Gregorovius, wodurch er als wichtiger Sachwalter des Hochadels in Karlshorst wirkte.